价格倒挂,片内房源纷纷傍“上下杭”

　　近日，上下杭正式动迁，福州市中心新一轮的旧城改造也随之再度拉开大幕。和近几年市中心旧城改造所带来的巨大变化一样，它也立竿见影地对楼市的风向产生了巨大影响。

　　首先受到影响的就是片区内的租赁市场和二手楼市——除了租金增长，周边房源还纷纷傍上“上下杭”，炒作未来的增值空间;而中介方面也是闻风而动，刺激片区内买卖双方加速成交。

　　现象：上下杭片区租售活跃度大增

　　“这段时间，我们门店的来客量直线上升，尤其是近三四天，每天的来客量从平均4~5组，到如今几乎翻了一番。”家天下房产中亭店王店长告诉记者，这些来访客户主要都是上下杭区域被拆迁的居民，他们中有的选择了期房补偿，这些人多半是过来了解租赁行情，想在周边租一套房子作为过渡。而另一些选择了货币补偿的客户，则是来寻找可以入手的二手房。

　　“这些居民多半在上下杭生活了十几二十年，即使拆迁了，也不想脱离原来的生活区域，因此片区内的房源就成为租赁和购买最好的选择。”阳光家园房产总经理高岩透露，自9月份以来，福州二手房整体的成交就开始明显下滑，相较于8月跌幅达到三成左右，而进入10月以来，情况也并没有好转，受到长假的影响，10月至今又有了一成左右的跌幅。“二手房大的环境并不好，而随着上下杭的动迁，片区内则阶段性地开始了租售两旺的局面。”

　　事实上，在记者走访中，多名二手房中介经纪人都透露，近段时间，上下杭附近二手房业务量相比此前约上涨了两成，租赁成交均价环比涨幅达5%以上。此外，还有一些闲散资金也开始关注上下杭周边房源的投资价值。可以说，随着上下杭的动迁，片区内二手房被集体激活，租售的整体活跃度都大为增加。

　　影响:1.片内房租领涨

　　伴随着上下杭片区的动迁，租售需求的旺盛，最先活跃起来的莫过于二手房中介了。

　　“我们原本在中亭店的员工，主动出击进驻拆迁办事处，直接就帮现场的客户解决租房和买房的需求。”家天下房产副总经理郑心科告诉记者，他们有十余个员工活跃在拆迁办事处现场，深度服务客户，同时挖掘需求。最直观的感受是，片区内租房的需求旺盛了起来，一些选择期房产权置换的被征收人都开始在附近寻找过渡期的落脚点，租房业务量涨幅也达到两成左右，而需求量增加让租金水涨船高。

　　“福州的租金基本上每年都在涨，而最近由于拆迁，周边需求突然增多，上下杭附近的二手房租金在此基础上又上涨了5%~10%左右。”王店长告诉记者，以紧邻上下杭的苍霞新城为例，原来一套面积在78平方米左右的两室一厅，租金只要1800元/月，而近日，房东普遍提价到了2000元/月以上，如果房子带精装修，提价的幅度还更大。

　　2.周边二手房纷纷“傍大款”

　　除了租金开始上调，由于上下杭的拆迁补偿金额颇为不错，周边房源也是“闻风而动”，纷纷傍上了“上下杭”这个“大款”。

　　据了解，此次上下杭的私房货币补偿金额为被征收房屋的确权建筑面积×(9385元/㎡+被征收房屋重置价×成新率)。而如果是一套框架结构、成新率为80%的私房，各种补贴加起来，最后的补偿价格为每平方米19025元。

　　“可以说，这和周边的正常价格形成了倒挂，此区域周边的二手房正常价格在1.2万~1.5万元/㎡之间;即使是市区内高档新房，均价也在两万元/㎡左右。因此，周边区域如苍霞新城、中亭街、茶亭不少二手房纷纷傍上上下杭的招牌，打出‘上下杭拆迁都一万八了，这里才一万二不到，即买即赚’的宣传。”郑心科透露，这主要和福州决定将上下杭改造成以“商会文化”为核心的历史文化街区，与三坊七巷的“士人文化”遥相呼应，成为福州另一张地理名片的大力度有关，大家目前都普遍比较看好。

　　3.价格倒挂激活周边楼市增值?

　　“我们有统计过，此次拆迁涉及3210户居民，很多人选择货币补偿，他们中多数都会拿这部分资金在附近区域购置房屋。这里面是一笔巨大的购买力，而这种情况将在这半年内持续发展。”高岩分析道，“伴随着上下杭的改造，未来片区的增值空间肯定是有的，目前上下杭周边表现比较活跃的房源基本上都是1998~2005年前后的房子，各种设施配套都较为完善，均价在12000元/平方米左右，而目前上下杭拆迁补偿价都已经达到1.8万~1.9万元/㎡，这意味着上下杭周边楼盘目前还是价格洼地。”

　　不过，业内人士还告诉记者，虽然目前区域内需求量猛增，但二手房价格变动并不大，这主要是跟目前福州二手房市场整体成交的大背景冷清有关系。

　　业内人士建议，在这种情况下，买房者更不要盲目跟风，刚需买房在能力范围内跟着自己的需求走，尤其是投资的话，更需要对房源做深入了解，在买房时咨询专业人士，并选择手续齐全、产权清晰、没有债务纠纷的房源。